賃貸やマンションのユニットバスの寿命（耐用年数）は？何年で交換する？

1 賃貸やマンションのユニットバスの寿命は何年？

ユニットバスの寿命や耐用年数は、あまり知られていません。ユニットバスのメーカーのホームページなどにも記載されることが少ないため、寿命や耐用年数を気にしていない人も少なくないのです。

1.1 ユニットバスの寿命や耐用年数は？

ユニットバスの寿命や耐用年数は、一般的に15～20年。ただし、ユニットバスのメーカーカタログなどに寿命や耐用年数が記載されることはほとんどないのです。また、実際には20年以上使われているユニットバスも多く、実はユニットバスの寿命や耐用年数のカギになるのは「掃除」や「メンテナンス」という考え方も定着しつつあります。

一方で、不動産分野では、ユニットバスは建物の中にある設備という位置づけではありません。建物と一体でユニットバスだけを切り離すことはできないため、ユニットバスを含めて「建物」と考えるのが一般的。国税庁も不動産を資産として見る場合には、ユニットバスを建物に含めるという考え方をするため、法的にもユニットバスは建物になると言えます。

そこでポイントになるのが、建物の耐用年数。建物には耐用年数が決められていて、これは不動産経営をする人などが、建物を購入したり建築したりしたときの費用（経費）を建物が使われると考えられる年数をかけて均等に経費として計上するために使われる仕組みに用いられます。この仕組みを減価償却と呼びますが、ユニットバスは建物なので、建物の耐用年数がそのままユニットバスの耐用年数とも考えられるのです。

しかし、建物の耐用年数は、木造は「22年」で鉄筋コンクリート造は「47年」とされています。ユニットバスを22年使うことはできるかも知れませんが、さすがに47年は難しいと思いますよね。そのため、ユニットバスの耐用年数は一般的に「15～20年」と考えるほうが妥当なのです。

1.2 ユニットバスメーカーの見解は？

ユニットバスメーカーが考えるユニットバスの耐用年数はどうなっているのでしょうか？実はホームページなどにユニットバスの耐用年数を記載しているメーカーはほとんどなく、メーカーが考える耐用年数は分からないというのが現状。

ただし、パナソニックはホームページにある「リフォームに関するQ&A」の項目で、お風呂（ユニットバス）の寿命に触れています。それによると、パナソニックが考えるユニットバスの耐用年数は20～30年。実際に「こまめな掃除やお手入れで20～30年使用することは可能（パナソニックのホームページより）」という記載があるからです。

また、20～30年使用できるとしているパナソニックですが、その間に一部の機能が故障することはあるので、早めのリフォームを検討するように促しています。そのため、ユニットバスの耐用年数は20～30年でも、ユニットバスを快適に使える期間はもう少し短いと考えておくほうが良いでしょう。

1.3 ユニットバスはどのくらいで交換するのが良い？

パナソニックが紹介しているように、ユニットバス自体は20年以上使えることも珍しくありません。こまめに掃除をしたりメンテナンスをしたりすることで、ユニットバスを長持ちさせることができるからです。

しかし、10年を過ぎた頃からユニットバスの継ぎ目などに亀裂が入ることも多くなり、10～15年でユニットバスの継ぎ目を補修したり、浴槽などのユニットバスの一部を交換したりしたという人が多くなるようです。そのため、ユニットバスは早い場合には10年を過ぎたくらいで交換。15年を過ぎると補修や修理、交換するという人が増えて、20年以上を経過した場合には補修や修理をするよりも交換するという人が圧倒的に増えてくると考えておくようにしましょう。

このことから、ユニットバスは適切なメンテナンスをしていても、15年くらいで交換を検討するのが良いでしょう。そして、ユニットバスが快適に使えなくなったら交換を考えて、20年以上使った場合には早めに交換するほうが良いと言えます。

また、ユニットバスは早めに交換することで、一部の交換で済みます。長く経過すれば、ユニットバスのすべてを交換しなければならなくなることもあり、交換費用が高くなることも考えられるのです。そのため、ユニットバスの交換は早めを心がけておきましょう。

2 ユニットバスを長持ちさせる方法とは？

ユニットバスの寿命や耐用年数は、ユニットバスの使い方によっても左右されます。つまり、適切な方法でユニットバスを使っていれば、寿命や耐用年数を延ばせるということ。そのため、ユニットバスを長持ちさせる方法を知っておくと役に立ちますよ。

2.1 最も重要なのは掃除

ユニットバスの寿命や耐用年数を延ばすために最も重要なことは掃除。賃貸やマンションのユニットバスに限らず、すべてのユニットバスはこまめに掃除をすることで寿命や耐用年数を延ばせるとされています。

例えば、ユニットバスをこまめに掃除すれば、カビなどを抑制できます。カビはユニットバスの浴槽や継ぎ目などを腐食させる原因となることがあるため、早めの対処が重要なポイント。できるだけカビなどがユニットバスに繁殖しないようにするためにも、こまめな掃除が必要となるのです。

また、ユニットバスの掃除を怠って汚れが溜まると、そこにカビが繁殖しやすくなります。排水口などの汚れはヒビが入る原因ともなりますし、石けんカスや皮脂などはユニットバスの蛇口やシャワーなどの金属部品を腐食させることもあるのです。そのため、汚れを取り除ける掃除はユニットバスを長持ちさせるためには効果的。カビや汚れを抑制するためにも、こまめな掃除を心がけましょう。

2.2 定期的な点検・メンテナンスを忘れずに

賃貸やマンションのユニットバスは、戸建て住宅と違ってリフォームするときには制約がある場合も少なくありません。例えば、マンションの水回りを変更する場合、配水管の勾配などの問題から自由に変更できない場合も珍しくないのです。つまり、賃貸やマンションの場合は、ユニットバスの交換を決めても通常よりも時間がかかることになってしまいます。

そこで重要になるのが、ユニットバスの点検やメンテナンス。ユニットバスをこまめに掃除することも重要ですが、普段からユニットバスに問題や異常が生じていないかをチェックしておくが大切になるのです。

定期的にユニットバスの点検やメンテナンスを行っていれば、ユニットバスの不具合や故障のサインに気づきやすくなります。すると、早めの対処ができるようになって、ユニットバスの交換に多少の時間が必要となっても支障が出にくい状況にできるのです。

つまり、戸建て住宅の場合も同じですが、賃貸やマンションのユニットバスは特に定期的な点検やメンテナンスが重要なポイント。ユニットバスをこまめに掃除しながら、ユニットバスをチェックすることを忘れないようにしましょう。

2.3 換気扇は絶対に活用しよう

ユニットバスは気密性が高いことで、冬でも温かい浴室になっています。しかし、気密性が高いことは、湿気が溜まりやすい空間でもあるということにつながるのです。しかも、湿気が溜まることはカビの繁殖などの原因となるため、ユニットバスに湿気を溜めないことが大切と言えます。

そこで有効活用したいのが換気扇。できれば、ユニットバスの換気扇は24時間つけっぱなしにしておくほうが良いと言えますよ。なぜならば、常にユニットバスの湿気を排出できますし、浴室内のカビなどが繁殖するのを抑制してくれるからです。つまり、ユニットバスの換気扇を活用して、カビなどが生えにくい環境にしておくことがユニットバスを長持ちさせることにつながります。

2.4 浴槽にお湯があるときはフタを閉める

ユニットバスの換気扇を活用するのと同じ理由で、浴槽のフタを閉めておくことも重要なポイント。浴槽のお湯から出る湯気がユニットバスの中に充満すると、それだけ湿気が溜まることになります。カビも繁殖しやすくなりますし、換気扇をつけていても効果が減ってしまうと言えるからです。

また、入浴後にユニットバスを掃除したり浴槽のお湯を抜いたりする人も少なくないと思いますが、浴槽にお湯を溜めたままにしておく人もいますよね。入浴時間が遅い家族のために、ユニットバスの浴槽にお湯を張ったままにしておくということもあるでしょう。ともかく、浴槽にはお湯を溜めないほうが良いという意見も少なくないですが、様々な理由から浴槽にお湯を残しておく人も少なくないのです。

ですから、もしも浴槽にお湯がある場合は短時間であってもフタを閉めておくことが重要なポイント。すぐに次の人が入浴するという場合でも、こまめに浴槽にフタをするようにしましょう。ちょっとしたことですが、気をつけておくほうがユニットバスを長持ちさせることにつなげられますよ。

3 賃貸やマンションのユニットバスの交換の注意点

どんなに気をつけていても、ユニットバスの寿命や耐用年数で交換しなければならないことがあります。そこで、賃貸やマンションのユニットバスを交換するときの注意点を確認しておきましょう。

3.1 賃貸物件の場合は？

賃貸物件の場合、ユニットバスを交換するかどうかはオーナー（貸主）との話し合いが必要となります。もちろん、賃貸物件では「原状回復」という考え方が重要。しかし、原状回復は必ずしも借りたときと同じ状態に戻す必要はないのです。

例えば、普通に使っていて寿命や耐用年数を過ぎたユニットバスの場合、借主の負担でユニットバスを交換する必要はないと考えられます。そのため、ユニットバスを交換する必要がある場合はオーナーに相談して、ユニットバスを交換してもらうようにしましょう。

また、ユニットバスが古いという理由で交換する場合、オーナーが交換を拒否することもあります。この場合は話し合いが重要。ユニットバスの交換については、話し合いによってどうするかを決定しましょう。

さらにオーナーによっては自費でユニットバスを交換することは許可するが、契約終了後に建物に付け加えられた造作（この場合はユニットバス）を時価で買い取ってもらう「造作買取請求権」は放棄するように告げられるケースもあるのです。この場合も、やはり話し合いが重要です。

例えば、古い建物の場合は、新しいユニットバスに交換することで建物の付加価値が増加。その結果、その増えた価値を賃料に加味することで調整するという方法などで解決できるケースもあるため、必ずしも借主の一方的な負担でユニットバスを交換しなければならないとは限りません。オーナーと十分な話し合いをして、どのように解決するかを決めるようにしましょう。

3.2 マンションの管理規約に注意しよう

マンションの場合は管理規約に注意が必要。必ず管理規約を確認して、ユニットバスの交換の場合にはどうすれば良いのかをチェックしておきましょう。

また、マンションには専有部分と共有部分がありますが、専有部分であっても自由なリフォームができない場合があります。もちろん、マンションの専有部分は原則的にはリフォームが可能と考えられるのです。しかし、自由にリフォームしてしまうと構造的な問題が生じることもあり、間取りや水回り、電気設備の変更などの自由なリフォームは禁じられている場合も珍しくありません。

この場合は管理規約を確認すれば、すぐに分かります。そのため、マンションのユニットバスを交換する場合は管理規約の確認が重要。困った場合には、管理会社・管理組合などに確認してみるのも良いでしょう。

4 まとめ

賃貸やマンションのユニットバスの寿命や耐用年数について、詳しく解説してきました。ユニットバスの寿命や耐用年数は15～20年が一般的。掃除やメンテナンスを行って、早めにユニットバスの異常に気づけるように心がけましょう。また、賃貸やマンションのユニットバスを交換する場合にはオーナーとの話し合いや管理規約がカギになるので、必ず確認するようにしてください。